＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊　建物目視調査所見

　建物は風雨・紫外線・地震等の挙動・自重等により劣化・傷みが生じます。築後１２年を迎える本建物の各所にも劣化が認められます。劣化は認められるものの診断調査の数値にばらつきはありますが、コンクリート強度・中性化試験の結果からコンクリート躯体は健全な状態といえます。人間でたとえますと体はいたって健康、外で活動していたために服の破れ、汚れ、擦り傷を負い、生命の危険は全く有りませんが、一部に深い傷があるといった状態です。深い傷とは７０１号室のお部屋内への漏水、４０７号室バルコニー天井漏水等であり特にお部屋内の漏水は早急に対応する必要があると思います。

　７０１号室お部屋内へ漏水しています。漏水上部屋上には排水口があり、排水口周辺シート防水が破断しています。

エフロレッセンス：天井・壁に見られる白い物質。エフロレッセンスはモルタルやコンクリートから炭酸カルシウムなど

　　　　　　　　　が析出する現象で、発生の原因は水が通過することにあり、水みちの存在を明らかにしています。

　７０１号室漏水の原因と思しき現象が、東側屋上にも認められます。

　排水口付近のシート破断、シート接合部のシートメクレが認められ、一部排水口に土が堆積し植物が生えておりました。定期的な清掃が必要と思われます。

　シート防水を押さえ水の浸入を防ぐ金物に施されているシーリングに劣化が認められます。当該箇所からの水の浸入は防水シート内部へ水が浸入する可能性があります。

　漏水事故等には至っていないと思われますが、屋上シングルが劣化しめくれている箇所が認められます。

　屋上パラペットは防水層を巻き上げ、末端から水の浸入を防ぐ重要な箇所です。シート押さえ金物と同様パラペットからの水の浸入は漏水事故に結び付きます。ウレタン塗膜防水等で膜厚を十分確保し防水性能を高められてはいかがでしょうか。

　廊下、バルコニーの大庇天端にはウレタン塗膜防水が施されています。部分的に塗膜の摩耗、仕上げモルタルの浮きが認められます。又パラペット天端や廊下袖壁天端部分にウレタン塗膜防水が施されていない個所が認められ、クラックが発生しています。又、袖壁タイル取り合いシーリングが劣化し水が浸入したと思しき箇所がありタイルの浮きも認められます。 

　ルーフバルコニーは現状の保護モルタルの下に防水層があり防水機能の劣化は無いと思われますが、４０７号室バルコニーへの漏水のように、保護モルタル仕上げルーフバルコニー部とバルコニー・柱が接合している部分等にはそれぞれにまたがって防水処理を施す必要があると思われます。７０１号室ルーフバルコニーのようなフラットな箇所にも目地部にモルタルの劣化や全体的な汚れも認められますので、ルーフバルコニーの防水処理を検討されてはいかがでしょうか。

　バルコニー袖壁天端部に仕上げモルタルの肌離れやクラックが認められます。

　クラック補修後下地調整材を厚塗りし、クラックが表面に現れにくくされてはいかがでしょうか。

　シーリングに劣化が認められます。シーリングの劣化は漏水に繋がりますので大規模修繕時には打替を検討されてはいかがでしょうか。

　バルコニー側袖壁以外ではＥＶ扉上部、ＥＶシャフト外壁等にタイルの浮きが認められました。

　１階バルコニー手摺壁、７階ガラス庇鉄骨取付部に連続するタイルの割れが認められますが、その他では１枚程度の割れで認められる割れも他同条件物件と比較しても少ないように感じます。

　特に７階庇鉄骨取付部のタイルは手摺外側に落下致しますと危険です。早期の対応が望まれます。

　タイルの浮き・割れ、外壁の爆裂は他同条件建物と比較し非常に少ないように感じます。しかし、外壁のクラック、特に開口部（サッシ）周りに多くのクラックが認められます。これはサッシを取り付けた後コンクリートとサッシの間にモルタルを埋めた箇所で生じている現象で、乾燥収縮・コンクリートとモルタル接合部で一体となっていない為生じることで、強度的には全く問題有りません。ただ２０６号室のようにコンクリートが欠落している箇所が有ります。この現象は当該箇所下部に誘発目地がありクラックが発生する事を想定している箇所上部に有るため当然の結果とも思われます。

　西側外壁に真横に走るクラックが目立ちます。建物は段階を追って造られます。コンクリートも一度に打設するのではなく打継を致します。一度乾燥した上に新たなコンクリートを流し込みますのでコンクリートの完全一体化は難しく鉄筋による接続等で一体化を促しています。通常は目地を設置し表面に打継のクラックが表面に現れるのを防いでいますが打継部には目地が設置されていません。

　サッシ角部のタイルの割れらしきもの、タイル・打継部クラックからエフロレッセンスが析出している箇所が認められます。

ブリード：シーリングの成分である可塑剤が析出しての変色や、可塑剤に異 　　　物が付着し汚れる現象をブリードといいます

　バルコニー床防水塗膜に摩耗・カスレ等の劣化現象が認められます。

　６０６号室バルコニーは勾配不良の為塗膜防水材で勾配調整をしていますが、トップコートを厚塗りした為割れが生じています。厚塗りを行うのであれば中塗り材ですが沈降性があるため塗り材での勾配調整は難しいものと思われます。溝等を新設されてはいかがでしょうか。

　１階バルコニー床はモルタル仕上げのままです。漏水の心配はありませんが、クラックや床の変色が認められます。

　廊下床はバルコニーのように防水塗装は施されていませんが、廊下天井には漏水を示す現象・クラックは同条件物件と比較し少ないように感じられます。

　漏水は認められませんが床面には多くのクラックが発生し、モルタル浮きも認められます。

　東側低層部廊下階段床に液体による斑点状の汚れが認められます。掲示によりペットによる汚れが指摘されているようですが、同様の汚れが壁にも付着しておりペットによるものではないようにも思えます。

　天井にクラックは少ないと記しましたが入り隅部等には小さなクラックは発生しています。又コンクリート打設時に用いる型枠を固定するセパレータを埋めた穴跡が塗膜メクレとして現れています。

　階段床には浮きも認められず健全な状態と思われます。

　　　　チョーキング：塗膜が紫外線、熱、酸素などの影響で

　　　　　　　　　　　その結合力を失い表層が粉末状になる現象

　ＰＳ扉・消火栓ＢＯＸ等改修塗装が施され健全な状態と思われますが、直接紫外線・風雨にさらされる外部鉄部に著しいチョーキングが認められます。

　特に７階東側消火栓ＢＯＸ内部に水が浸入していますので、水抜き穴等の処置が必要です。

　玄関門扉に点錆びが認められます。

　バルコニー庇ガラスに割れが認められます。

　敷地入口バリカー、フェンス、ＥＶ機械室フードカバー、１０８号室パーティションボードに変形が認められます。

　人間には自然治癒力が有りますが、建築物には有りません。施す処置は外科手術となり症状が重くなるにつれ費用も嵩み傷跡も大きくなります。築後１２年大規模修繕工事を検討される時期と判断致します。　

　第一回大規模修繕工事は躯体を新築時に近い状態に戻し、美観はもとより躯体保護を高める事が重要です。

提出書類

　　・劣化診断報告書　　　・外壁屋上等共用部調査記録　　　・バルコニー立入調査記録